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深圳房產市場亂象橫生 人為造成搶樓緊張氣氛
香港樓市“撻訂王”與深圳樓市“誠意金”
【明言至理】
深港兩地樓市冷熱不均差別如此之大，其中一個主要原因是信息透明度不同。
雖然剛剛入秋，香港樓市已然“入冬”。
在上一期，筆者談及之前因置業者預期美聯儲加息在即，引發香港樓市出現波動。近期，香港樓市又出現瞭“撻訂”潮蔓延的跡象，以及二手房業主主動降價、商鋪租金下調等現象，值得深港樓市置業者關註和參詳。
所謂撻訂，即是指投資者因退訂被開發商或中介扣罰訂金。據統計，9月初至今香港一手樓市錄得撻訂個案已多達30餘宗。也就是說，平均每日約有兩單撻訂個案。截至目前相關買傢被沒收的訂金已超過1000萬港元。
香港開發商九龍建業日前公佈，自本月初至16日，旗下位於紅磡的3年長期樓花項目累計出售340多套，期間雖有逾3倍的超額認購申請，但同時也錄得11宗撻訂個案。對此，香港地產代理業人士指出，如果按照總作價5100萬港元、因撻訂被扣罰訂金比例5%計算，買傢總共被扣罰金額高達255萬港元，這一項目也因此成為香港樓市近年來一手新盤中的“撻訂王”。
除瞭在售商品房出現撻訂外，香港房屋協會推出的安居計劃“置安心”一個項目也連續錄得4宗撻訂個案，市場估計買傢被扣罰的訂金約35萬港元。香港房屋協會就此表示，預期最終這一項目的撻訂個案總數可能會增至超過10宗。
澳新銀行高級經濟師楊宇霆認為，美國加息可能會加快香港樓價見頂的情況，就算樓價不是因為美聯儲加息而大跌三至四成，中長期的變化趨勢始終也是向下的。
美聯物業最新發佈的統計數據也顯示，今年前8個月香港的二手樓註冊宗數為3.22萬宗，同比增長1%，但同期樓價的升幅為8.9%。美聯物業由此分析認為，目前香港樓價出現“幹升”(即有價無市)的現象，預期在後續大量新盤推向市場的情況下，9月份的相關成交總數將會跌至不足3000宗。
從上述現象可見，目前整體香港樓市前景不明朗。交銀國際的研究報告指出，除瞭美聯儲加息和港股市場波動的因素外，隨著香港住宅供應量的增加，香港樓市下行風險加大，今年甚至會出現調整。交銀國際預期，截至第四季度香港樓價有可能下跌一至兩成。
為此，香港官方不斷提醒置業者警惕風險。香港發展局局長陳茂波也提醒樓市置業者不要心太急，他預計未來3至4年潛在一手樓房供應量將高達83000個，其中近70%都是實用面積低於70平方米的中小戶型單位。
陳茂波此言傳達的信息是：香港特區政府增加住宅單位的計劃正按部就班推進且漸見成果。據悉，在2012至2014年香港建築行業平均動工量較之前5年平均動工量大幅增加約58%。香港特區政府持續增加房屋土地供應量，以及之前實行的樓市調控辣招，都是為瞭樓價不出現脫軌的情況。另外，從置業者角度看，在目前利率走勢不明朗、宏觀經濟不景氣的情況下，貿然入市搶購像上述九建被撻訂的樓花項目，要到兩三年後才能收樓，需要面對的風險將更大。期間如果樓價大幅波動、銀行利率上調，置業者就可能淪為負資產。
視線再轉回深圳，這裡的房價仍然處於狂熱狀態。日前聽朋友抱怨，屢屢接到地產中介的騷擾電話，一上來就擺出“皇帝女不愁嫁”的架子。得知買傢對其推介的房源感興趣後，中介提出要客戶先交“誠意金”，個別要價高達10萬以上。但對所謂“誠意金”究竟是什麼名堂、有沒有法律效力和約束，中介語焉不詳。如果中介發現買傢不想支付高額“誠意金”，他們又會松口說“金額可以商量”。對此，這位朋友感嘆，深圳地產市場中介行當可謂亂象橫生，感覺處處是陷阱。
實際上，前期深圳樓市出現價量背離現象。筆者認為，深港兩地樓市冷熱不均差別如此之大，其中一個主要原因是信息透明度不同，例如在深圳樓市方面，來自不同口徑的交易數房子信貸利率利率多少免費諮詢試算據“打架”已不是什麼新聞，地產開發商、代理或中介利用信息不對稱，片面強調“剛需”，而對宏觀經濟周期、開發商庫存量及資金周轉、置業者負擔等可能左右房價高低的因素避而不談，人為造成搶樓緊張氣氛，這些都值得置業者警醒，更有待相關部門持續加強和完善對樓市中介及交易環節的監管。
(作者系證券時報記者)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150919/010423292173.shtml
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